الأخبار

في ظل الاضطرابات التي تشهدها المنطقة العربية تشهد السوق العقارية في تركيا تسارعا في نمو الشراء، وحراكا كبيرا يتغذّى على الأزمات التي تحدث في البلاد العربية، مما يزيد من تدفق رؤوس الأموال نحو تركيا إما للاستثمار أو الاستقرار.

ودفعت هذه الطفرة الكبيرة في حركة البيع العقاري الحكومة التركية إلى تحسين علاقاتها مع دول الجاليات الأكثر شراءً للعقارات في تركيا، من أجل ضمان استمرار بقاء هذه  العقارات في أيدي مواطني تلك الدول مع التدفق المستمر لمزيد من المستثمرين الجدد مثل العراق الذي كان له النسبة الأكبر حيث بلغت نسبة شراء مواطنيه من العقارات في تركيا نحو 17% حتى بداية عام 2018  والمملكة العربية السعودية حيث بلغ حجم شراء مواطنيها  للعقارات بتركيا نحو 12% والكويت 9% وغيرهم من الدول العربية الأخرى والأوروبية حتي وصل مجموع شراء مواطني الدول الأجنبية حوالى 32% إلى بداية عام 2018.

هل التوقيت مناسب للشراء؟

يشير بعض الخبراء الاقتصاديون إلى أن هبوط سعر الليرة في هذه الأيام منح العديد من المزايا الشرائية للراغبين في شراء عقارات في تركيا، خاصة وأن القطاع العقاري لم يتأثر بالهجمات الاقتصادية التي تشنها الولايات المتحدة الأمريكية بعد فرض الرئيس الأمريكي دونالد ترامب عقوبات على واردات الحديد والالومنيوم، وتخفيض وكالات التصنيف الائتماني مستوى تركيا في الاستثمار.

ما جعل القطاع العقاري وجهة الاستثمار المفضلة للوافدين، لفرق العلمة الذي سوف يُحدث فارقا كبيرا في الأسعار،  فالذي كان يمتلك دولارًا واحدًا العام الماضي كان يأخذ مقابله 3.5 ليرة، لكن في الوقت الحالي يستطيع الحصول عليه بنحو 6ليرة..

ويوضح الكاتب الاقتصادي آدم المخزنجي ، أن هناك العديد من الأسباب التي تدعم توقيت دخول السوق العقاري في الوقت الحالي.

ويضيف المخزنجي، أنه بجانب عدم تأثر القطاع العقاري بالأزمات المتكررة التي تضرب الاقتصاد التركي بين الفينة والأخرى، فإن الاستثمار في السوق العقارية عمومًا يتمّيز بكونه استثمارًا طويل الأجل.

ويتابع أن مدة الاستفادة من شراء العقار تستمر لبضع سنوات، لذلك يعتبر العقار من الأصول الاستثمارية الثابتة التي تتحرك كل ثلاث سنوات وتقفز كل ست سنوات، وأيضا يعتبر ملاذا آمنا لرؤوس الأموال.

وينوّه المخزنجي إلى أنه إذا ما قرر شخص الاستثمار في العقار التركي، فيجب عليه أن يدرس الأماكن الأفضل للشراء، وفقا لعوامل لا ينتبه إليها الكثيرون من المستثمرين العاديون، وعلى رأس هذه العوامل سرعة دوران رأس المال، ومستوى ارتفاع أسعار المنازل، وفرص الإيجارات المتاحة.

تدابير لازمة

بعد أن يقوم المشتري بتحديد منطقة العقار المفضلة لديه عليه أن يقوم بعدة إجراءات قبيل شراء العقار لنجاح صفقة الشراء، والتحرّز من عدم الوقوع في أي خطأ قانوني أو خداع من قبل البائع وعليه بداية أن يستعلم لدى مديرية السجل العقاري إذا كان هناك أي قيود على العقار يمنع التصرف فيه، مثل الديون أو الرهن، وسائر الحقوق الأخرى التي تمنع انتقال ملكيته.

يضيف المخزنجي محذرا المشتري من المسوّقين وأن مهما بلغت نسبة الخصم على الوحِدة السكنية حتى لو50% لا يعني أنها فرصة ثمينة، وغالبًا ما ينتهي الأمر إلى أن المشروع متعثّر أو هناك ندرة في الطلب على تلك الوحِدات ويعجز المالك عن التصرف فيها.

ويشير إلى أن غالبية البائعين دائما ما يطلبون من المشتري إتمام الصفقة بتسجيل سعر أقل ليقلل قيمة الضريبة المفروضة وهي 4% التي تُدفع مناصفة.

وهنا يشدّد المخزنجي على أنه ينبغي على المشتري الإصرار على التسجيل بالقيمة الحقيقية، وكذلك تصديق العقد من كاتب العدل في حال البيع بأقساط، فرغم دفع رسوم اضافية قدرها 1% من قيمة العقار، إلا أنه يحمي حق المشتري ويتفادى أي مشاكل قد تواجهه في المستقبل.

وفي سياق متصل ينصح رجل الاقتصاد عبد العزيز العليان على موقعه الالكتروني وهو أحد المستثمرين الخبراء في الاستثمار العقاري بتوجّه المشتري باللجوء إلى بعض شركات التقييم العقاري المتخصصة في هذا المجال أو الاستعانة بالبنك في حال وجود اتفاق على أخذ قرض منه.

وعن أسعار الخدمات التي تقدمها تلك الشركات يقول العليان، إنها تقدم زهيدة مقارنة بالعائد منها، وتتراوح بين 2 إلى 7 ليرة لكل ألف ليرة حسب حجم الشركة وخبرتها في السوق.

ويضيف أن هذا التقييم يعطي إشارات هامة وحيوية للمشروع مثل السعر المناسب للعقار وأسعار المشاريع المنافسة في نفس منطقة المشروع، إضافة إلى تقييم مستقبل المنطقة بأكملها من حيث الخدمات والمرافق ومدي اهتمام الدولة بها.  

ويتابع أن تلك العملية تزود الشخص بمعلومات هامة مثل سلامة الجوانب القانونية للمشروع كوجود رخصة بناء وعدم وجود مخالفات تعرقله لاحقًا. وبناء على كل هذه التقييمات يقرر المستثمر المضي قدما في إتمام عملية الشراء أو التراجع عنها.

وأضاف العليان مزيدا من الطرق التي تكمل مسيرة التوفير لمشتري العقار إذا ما قرر شراءه في بداية إنشاء المشروع.

فيقول إن صاحب المشروع يكون في أمس الحاجة للمال لإتمام مراحل المشروع، ويمكن للمشتري هنا الحصول على عروض مغرية.

وعن كيفية اطمئنان الشخص على أمواله في مشروع لا يزال في بدايته يوضح العليان أن هناك عدة أمور يمكن التحقق منها للتأكد من مصداقية وموثوقية صاحب المشروع. 

من أهمها مدى تمويل البنوك للمشروع، فإذا كانت تموله فهذا مؤشر على جودة المشروع وخلوه من العقبات والمشاكل القانونية.

ويضيف أيضا أن شراكة “مؤسسة الإسكان التركية   “TOKI” عامل مهم على استمرار المشروع لحين الانتهاء من مراحل تسليمه، وتعتبر ضامنا حقيقيا للمشترين في استلام عقارهم في الموعد المحدد حال إكمال المشروع أو تعثر صاحبه.

ما هو الاستثمار العقاري الأفضل

كثير من الناس ليس لديهم خبرة بالأماكن المناسبة لشراء عقار وقد يقع البعض في اختيار مكان غير مناسب يكون سببا في عدم القدرة على استثماره في المستقبل إن أراد صاحبه بيعه، بالإضافة إلى عدم الالمام بمميزات العقار إن كان وحده منفصلة او داخل مجمع سكني.

ولكي تضمن مشروعا عقاريا ناجحا لابد أن تهتم بعدة أمور، أولها سمعة صاحب المشروع أو المقاول وتاريخهما في مجال الإنشاءات، وأيضا المنطقة التي يقع فيها المشروع وقربه من المواصلات العامة والطرق الرئيسة، والخدمات الرئيسة مثل المدارس والمستشفيات والمراكز التجار، بالإضافة إلى اهتمام الأتراك بالمنطقة ونسبتهم فيها مقابل عدد المشاريع الأخرى المتوفرة في المنطقة.

وهنا ينصح العليان المشترين بأن يكون العقار بداخل المدينة أو في وسطها أفضل من أطرافها وضواحيها، لان الطلب يزداد في تلك المناطق عن غيرها، كما أن العقارات الموجودة في الأماكن الحيوية بداخل المدينة لا تتأثر كثيرا بالأزمات الاقتصادية مقارنة بالعقارات الموجودة في أطرافها التي يقل الطلب عليها.

ويفضّل العليان الاستثمار العقاري داخل المجمعات السكنية عن الوحدات المنفصلة مثل البيوت والفلل لأن صاحب المشروع يدفع الملايين لتسويق المشروع في الحملات الإعلانية و إطلاقه افي الإعلام والتسويق الخارجي وهذا يعود على وحداتك أيضا دون أن تكلف نفسك بشيء، كما أن المشترين الأتراك والأجانب يتجهون أكثر للمشاريع السكنية أكثر من الوحدات المنفصلة .

ويوضح العليان عدة نقاط رئيسية أثناء التفاوض وقبل الشراء، أولها تحديد مكان عدد الوحدات السكنية بوضوح في العقد إذا كانت مطله على البحر أو شارع رئيس أو حسب المكان الذي تختاره .

وينصح بتقليل دفعات المال الأولى قدر المستطاع والمباعدة بينهم حتى نهاية المشروع فإن كنت تستثمر في عدد كبير من الوحدات سوف توفر لك هذه الخطوة أموالا كثيرة بل وتضيف لك مزيد من الأرباح، فعلى سبيل المثال لو أنك اشتريت ٢٠ شقة قيمتها ٥ مليون ريال وسددت دفعة أولى ٢٠٪ ، أي مليون ريال، وعلى سبيل الافتراض أنك سوّقتها خلال الست شهور الأولى بربحية ١٠٪ فقط هذا يعني انك ربحت ٥٠٪ من رأس المال ولم تضطر لدفع ال ٤ مليون المتبقية من مالك.

ويضيف العاليان، أيضا أن من حق المشتري أو المستثمر أن يضع غرامات على التأخير في بداية المشروع إن لم يتم تسليمه في الميعاد المحدد، وقد يجنى من خلال ذلك عدة مكاسب  حسب الشروط المتفق عليها مع صاحب المشروع ، وغالبا ما تكون في تقليل سعر الوحدة السكنية إذا لم يتم التسليم في الميعاد المحدد .

وبإمكان المشتري أن يأخذ ضمانا بنكيا أو شيكات حتى إذا لم يلتزم صاحب المشروع بالعقد يكون قد ضمن المشتري رأس ماله.  

كما من حق المشتري أن يشترط على صاحب المشروع أن يبيع له مباشرة وحداته السكنية إن هو أراد البيع فيما بعد، ويستخدم شركته واسمه في تحصيل دفعات التحصيل وعمل العقود اللازمة للبيع.

بهذه الخطوات تكون قد ضمنت عقار جيد يضمن لك الحد الأدنى من النجاح والاستثمار المربح في المستقبل، ويجنبك الخسائر والسقطات القانونية التي يقع فيها كثيرون من محدودي الخبرة، لكن تبقي خطوة أخيرة وهي دفع ضريبة ال 20% من الربح الذي سوف تحصل عليه من استثمارك، لذلك عليك الاستعانة بمحامي خبير، وأن تشترط وجود عقود سابقة لديه لنفس الطريقة التي تستثمر بها حتى تستفيد من عقود الأخرين ويجب أن تعرف أكثر عن خلفية المحامي وخبرته في هذا المجال، ولن يكلفك الأمر كثيرا.

المصدر/نيوترك برس