بعد إلغاء مبدأ المعاملة بالمثل وصدور قانون التملك العقاري في تركيا والخاص بالأجانب بتاريخ 15/5/2012 أصبح من السهل جدا إمتلاك عقار في تركيا شريطة عدم وقوعه داخل نطاق الأماكن العسكرية و الريفية أو أي أرض تابعة للدولة بشكل عام. 

قبل البدأ بأي خطوة على طريق إمتلاك عقارات تركيا يجب الحصول على معلومات كافية عن المكان و المشروع الذي تودون شراء العقار فيه، والحصول على معلومات أولية عن المشاريع و العقارات المتوفرة.

الخطوات التي يجب الانتباه إليها قبل الشروع في التملك العقاري في تركيا :

• الانتباه للوسيط الذي تتعاملون معه سواء كان شخصاً أو مكتب، والتعامل مع الجهات المرخصة فقط والـتأكد من لائحة الأسعار التي تعطى لكم.
• اختيار الوسيط الصحيح و المناسب سوف يوصلكم للشركات و المشاريع التي تناسبكم.
• الاستفسار عن كافة المصاريف و الضرائب التي يتوجب دفعها.
• زيارة موقع المشروع و الاطلاع عليه عن كسب و التأكد من قربه من طرق المواصلات و المشافي و المدارس و غيرها و كافة الأمور التي تعتقدون بأنها ضرورية بالنسبة لكم.
• السؤال عن الشركة المطورة للمشروع الذي تودون الشراء فيه.
• التأكد من أن المكتب الذي تتعاملون معه سيساعدكم في إجراءات الحصول على سند الملكية ( الطابو ).
• التأكد من أنه سيقدم لكم الدعم في الحصول على عضوية الماء و الكهرباء و الغاز و الهاتف و غيرها من الأمور الضرورية.
• هل سيقدم المكتب خدمات بعد البيع من تأجير أو إعادة بيع أو حتى العناية بالمنزل أثناء غيابكم ؟
• هل سيقدم لكم تقارير عن الأمور القانونية و الضريبية؟ هل هم خبراء في هذا المجال؟ هل يقدم استشارات في الأمور القانونية؟

في حال نال العقار إعجابك و اتخذت قرارك بشأن التملك العقاري في تركيا ، سيتم تنظيم عقد بينك وبين الطرف البائع يضمن فيه حقوق الطرفين، و يضمن لك استلام البيت وفق الشروط و المواصفات المتفق عليها.

لإكمال عملية الشراء سوف يحتاج منك جواز السفر و بعض الوثائق الثبوتية. ستكون بحاجة لإصدار رقم ضريبي من دائرة الضرائب، هذا الرقم سوف تحتاجه أيضا أثناء فتح حساب بنكي في تركيا.

1. إصدار الرقم الضريبي يتطلب جواز سفر و عنوان إقامتك في بلادك أو في تركيا، و يستغرق إصداره نصف ساعة.
2. فتح الحساب البنكي يتطلب جواز السفر و رقم ضريبي، و يستغرق فتحه ساعة واحدة. و يفيد في عملية دفع الأقساط للطرف البائع ودفع الفواتير الشهرية المترتبة على المنزل حتى في حال عدم تواجدكم في تركيا عن طريق بعض الخطوات التي تقومون بها عن طريق فتح الحساب على الانترنت.
3. بإمكانك إتمام عملية الشراء عن طريق طرف ثالث تمنحه التوكيل عند الكاتب بالعدل ( Noter ) إذا رغبت بذلك.
4. عند إمتلاكك العقار في تركيا سوف يكون بإمكانك الحصول على دفتر لإقامة سكن لفترة سنة متواصلة. و لن تحتاج لفيزا عند دخولك الأراضي التركية.

توجد رسوم إضافية يجب أن تدفع غير سعر العقار وهي :

• 4% ضريبة من قيمة العقار و تدفع لمرة واحد بعد استلامك للطابوا.
• يوجد تامين إلزامي ضد الزلازل شامل للعقار و محتوياته. يتوجب عليك عمل هذا التأمين حينما يصبح العقار باسمك، من دونها لا يمكنك الحصول على عضوية الماء و الكهرباء ( تتفاوت قيمة التأمين حسب حجم العقار ) و يتم التجديد في كل عام.
• ضريبة الملكية ( Emlak Vergisi ) قيمتها 0.1% من قيمة العقار و تدفع قبل نهاية شهر أيار من كل عام.
• مصاريف أخرى تتعلق بتسجيل اشتراكات الماء و الكهرباء و الغاز لمرة واحدة فقط. إضافة إلى مصاريف الهاتف الثابت و خط الانترنت و التلفزيون و هي اختيارية.
• يوجد مبلغ شهري بسيط يدفع للمجمع السكني لقاء تقديم خدمات النظافة و الأمن و صيانة المبنى. هذا المبلغ يتم تحديده من قبل إدارة المنشأة بعد تسليم المشروع بالكامل.

 سند الملكية أو ( الطابو )

الطابوا أو سند الملكية في تركيا هي وثيقة هامة تثبت ملكيتك للعقار الذي يشار إليه في هذه الوثيقة سواء كانت أرض أو منزل أو محل تجاري أو غيره .. يوجد فيها وصف دقيق للعقار و معلومات المالك و صورته وتًصدر مختومة من دائرة السجل العقاري التي تحتفظ بنسخة في أرشيفها و نسخة للمالك تًثبت فيها حقه في العقار.

وهي تصدر باللغة التركية فقط و لكن يمكن ترجمتها لدى الترجمان المحلف و تصديقها من قبل الكاتب بالعدل كما يمكن لأكثر من شخص أن يمتلك العقار ذاته.

يتطلب استصدارها :

1. نسخة مترجمة و مصدقة من جواز سفر المالك و في حال وجود وكيل يطلب نسخة عن الوكالة مترجمة و مصدقة من كاتب العدل.
2. رقم ضريبي يمكن اصداره من دائرة الضرائب القريبة من مكان سكنك.
3. صور شخصية عدد 4 .
4. العنوان بالتفصيل و رقم الهاتف.

يستغرق صدور ورقة الطابو حوالي شهرين من تاريخ المراجعة و تقديم الأوراق و فيما يلي نسخة عن الطابو و ترجمة للمفردات التي فيه :

1. المدينة
2. البلدة
3. الحي الفرعي
4. المحلة
5. القرية
6. الشارع
7. الموقع
8. مكان الصورة الشخصية
9. الرقم الضريبي
10. سعر الشراء
11. رقم القطعة
12. رقم القطعة الأرضية
13. رقم الجزء
14. المساحة
15. وصف كامل للعقار
16. حدود العقار
17. الغرض من شراء العقار ( سكن – تجارة أو غيرها .. )
18. المالك الحالي
19. رقم المجلد
20. رقم الصفحة
21. رقم التسلسل
22. التاريخ
23. تفاصيل أخرى خاصة بالدائرة الحكومية المختصة
24. مكان ختم و توقيع الدائرة الحكومية المختصة

ضرائب الملكية

يوجد رسوم إضافية يجب أن تدفع غير سعر العقار و هي كالتالي:

1. ضريبة نقل الملكية و هي 4% من قيمة العقار، تدفع لمرة واحدة بعد استلام الطابو ( سند التمليك ) في أحد البنوك الحكومية.
2. رسوم التسجيل في دائرة السجل العقاري حوالي 27 $.
3. تقرير الإنجاز الخاص ( فردي أسكان ) يبدأ من 406 $ حسب المساحة و الموقع.
4. تأمين إلزامي ضد الكوارث الطبيعية ( زلازل، سيول، حرائق، هجمات إرهابية و غيرها .. ) يشمل هذا التأمين العقار و محتوياته. يتوجب عمل هذا التأمين حينما يصبح العقار باسم المالك الجديد، و من دون هذا الـتأمين لا يمكن الحصول على عضوية الماء و الكهرباء،

و يتفاوت قيمة التأمين بين ( 120 $ إلى 600 $ ) حسب حجم العقار و يتم تجديده كل عام.

5. ضريبة الملكية ( Emlak Vergisi ) تتراوح بين 0.1% و 0.3%  من قيمة العقار و تدفع قبل نهاية شهر أيار من كل عام.
6. مصاريف أخرى تتعلق بتسجيل اشتراكات الماء و الكهرباء و الغاز و تدفع لمرة واحدة فقط، بالإضافة للهاتف الثابت و الانترنت و التلفزيون و هي اختيارية:

الكهرباء:

• نصب عداد كهرباء جديد حوالي 140 $ تدفع لمرة واحدة.
• نقل اسم عداد كهرباء موجود مسبقاً حوالي 40 $ تدفع لمرة واحدة.
• تكلفة الطاقة لكل كيلوا واط ساعي حوالي 0.12 $ تشمل ضريبة القيمة المضافة و الضرائب الأخرى.

الماء:

• نصب عداد ماء جديد حوالي 200 $ تدفع لمرة واحدة.
• نقل اسم عداد ماء موجود مسبقاً حوالي 40 $ تدفع مرة واحدة.
• تكلفة الماء للمتر المكعب 0.87 $ لا تتضمن ضريبة القيمة المضافة.

الهاتف الثابت:

يمكن الحصول على اشتراك لخط الهاتف الأرضي فقط إذا كان لديك تصريح إقامة في تركيا.

• التعرفة القياسية للمكالمة هي 0.045 $
• الاشتراك الشهري القياسي هو 8.35 $ .
• التعرفة تحسب 60 ثانية للتعرفة.
• تعريفات الهاتف تشمل القيمة المضافة ( 18% )، ما عدى ( 15% ) ضرائب مضافة.

يوجد مبلغ شهري بسيط يدفع للمجمع السكني لقاء تقديم خدمات النظافة و الأمن و صيانة المبنى. هذا المبلغ يتم تحديده من قبل إدارة المنشأة بعد تسليم المشروع لساكنيه بالكامل، و يختلف حسب المتر المربع لمساحة الشقة.

 

الأسئلة الأكثر تداولاً بشأن التملك العقاري في تركيا

1- هل يمكن للأجانب التملك العقاري في تركيا ؟

نعم يستطيع الأجانب تملك عقارات تركيا، و خاصة بعد إلغاء مبدأ المعاملة بالمثل، وصدور قانون التمليك الخاص بالأجانب في تاريخ 15/5/2012 أصبح من السهل جدا إمتلاك عقار في تركيا شريطة عدم وقوعها داخل نطاق الأماكن العسكرية و الريفية أو أي أرض تابعة للدولة بشكل عام. هناك فقط ثلاث دول قامت تركيا بتجميد العلاقات معها ( كوريا الشمالية – أرمينيا – سوريا ) و بالتالي ليس بمقدرو مواطني هذه الدول التملك في تركيا. لكن بإمكانهم تجاوز هذه العقبة من خلال التملك على اسم شركة ينشئونها.

ملاحظة مهمة للأخوة السعوديين بأنه لايوجد أي مانع او شروط لشراء العقار بتركيا .

2- ماهي الوثائق المطلوبة عندما أقرر شراء عقار في تركيا ؟

جواز سفر صالح لمدة 3 أشهر على الأقل فقط.

3- هل أنا بحاجة للحصول على تأشيرة لدخول الأراضي التركية ؟

الموضوع يختلف حسب الجنسية التي تحملها. فنتيجة سياسة الانفتاح على العالم التي تنتهجها تركيا، فقد تم إعفاء مواطني أكثر من 71 دولة من الحصول على تأشيرة الدخول لتركيا. لذا يرجى التأكد من البعثات التركية الموجودة في بلدانكم قبل المبادرة بالقدوم. كما يمكنكم التأكد من خلال موقع الفيزا الالكترونية التركية من خلال الرابط التالي www.evisa.gov.tr

4- هل أنا بحاجة لإصدارإقامة لكي أمتلك بيت في تركيا ؟

لا لست بحاجة لإصدار إقامة لكي تستطيع شراء بيت في تركيا. بل بإمكانك الحصول على إقامة و إعفاء من الفيزا عند إقدامك على شراء بيت في تركيا. و قد صدر مؤخرا قانون يمنح مالكي العقارات بتركيا إقامة لمدة سنة كاملة يمكن الحصول عليها من أقرب مركز شرطة لمكان إقامتكم في تركيا.

5- ماهي الأوراق المطلوبة للحصول على الإقامة في تركيا ؟

• جواز السفر.
• عقد شراء المنزل.
• صور شخصية كالتي موجودة في جواز سفرك.
• نسخ ضوئية عن الصفحة الرئيسية لجواز لسفر و الصفحة التي فيها صلاحية الجواز و التي فيها ختم دخول الاراضي التركية.

6- هل يتوجب علي أن أقوم بفتح حساب مصرفي في تركيا ؟

ليس من الضروري فتح حساب مصرفي في تركيا، بل بإمكانك تحويل المبالغ المالية الخاصة بدفعات العقار من بلدك مباشرة. ولكن يفضل أن تفتح حساب مصرفي لكي تسهل على نفسك عمليات التحويل و دفع الفواتير عن طريق الانترنت في حال عدم تواجدك في تركيا.

7- ما هو المطلوب لفتح حساب مصرفي في تركيا ؟

• جواز سفرك.
• رقم ضريبي تحصل عليه من دائرة الضرائب.

8- هل يوجد بنوك عالمية في تركيا يمكن التعامل معها أو فتح حساب فيها ؟

توجد العديد من البنوك العالمية التي يمكن التعامل معها في تركيا مثل ( Fortis و HSBC ) و توجد بنوك لها فروع في أوربا مثل ( AKBank و Garanti Bank ) و توجد بنوك إسلامية مثل البنك الكويتي التركي ( Küveyt Türk ) و بنك البركة ( Albaraka Türk ).

9- هل يمكنني الحصول على قرض من تركيا مقابل رهن العقار الذي قمت بشرائه ؟

نعم يمكن الحصول على قرض من تركيا مقابل رهن العقار تبعا للبيت الذي تودون شرائه.

10- هل يمكن تامين البيت و الممتلكات لدى شركات التأمين في تركيا ؟

نعم، هناك العديد من شركات التأمين المحلية و الدولية تقدم خدمات التأمين للعقار و الممتلكات.

11- هل يمكن أن أستثمر عقاري من خلال تأجيره ؟

نعم، يمكن التنسيق مع الجهات العقارية لتأجير بيتك ويمكننا مساعدتك في ذلك.

12- هل يمكنني إعادة بيع العقار ؟

نعم، و يمكننا مساعدتك في ذلك من خلال الإعلان عنه في موقعنا على الانترنت.

13- كم من الوقت تستغرق عملية الحصول على سند الملكية ( الطابوا ) ؟

تستغرق عملية التسجيل في دائرة السجل العقاري و الحصول على سند الملكية ( الطابوا ) من 2 إلى 5 أشهر، وذلك لأن أوراق الشراء الرسمية ترسل إلى الجهات العسكرية المختصة لإجراء التدقيق اللازم للتأكد بأن العقار لا يقع بالقرب من منطقة أو حواجز عسكرية. تم التأكد بأن جميع المشاريع التي تروج لها شركتنا بعيدة عن المناطق العسكرية. و لإستصدار سند الملكية يتطلب توفر الأوراق التالية:

• جواز سفر ساري المفعول.
• أربع صور فوتوغرافية.
• رقم ضريبي.

14- هل يمكن توريث العقار لمن أرغب دون قيود ؟

لا يوجد أبدا قيود على موضوع التوريث، و في حال عدم وجود وصية تعود ملكية العقار للورثة الشرعيين.

15- هل يمكنني أخذ مالي إلى بلدي في حال بيع الممتلكات الخاصة بي في تركيا ؟

ليس هناك أي قيود على أخذ أموالك إلى بلدك، ما عدا ضريبة رأس المال التي يتوجب عليك دفعها في حال عدم مرور خمس سنوات على تمللكك للعقار في تركيا. و في حال مرور خمس سنوات على تاريخ الملكية فلست ملزما بدفع هذه الضريبة.

16- كيف هو وضع المشافي و القطاع الصحي في تركيا ؟

المشافي و المنشآت الصحية في تركيا سواء الخاصة أو الحكومية تقدم خدمات عالية المستوى و تعتبر أرخص من التي في أوربا بنسبة 40 إلى 50 % و معظمها تقدم خدمة الترجمة للمرضى الأجانب.

17- عند شرائي للعقارات في تركيا ماهو نوع الممثل الذي يجب أن يمثلني ؟

بموجب القانون التركي ليس هناك حاجة لممثل عنك في تنظيم عقد الشراء و إجراءات الطابوا. و لكن إن أردتم توفير العناء و الاحساس بالأمان أكثر يمكننا أن نوصيكم بمحاميين ذوي سمعة جيدة و يتحدثون اللغات الأجنبية.

18- ماهي ضرائب شراء العقار في تركيا ؟

• ضريبة تسجيل و نقل ملكية العقار و هي 4% من ثمن العقار تدفع مرة واحدة فقط.
• توجد مصاريف أخرى بسيطة :
• تأمين زلازل / إدراج فواتير الماء و الغاز و الكهرباء باسم المشتري .     

     المصدر/ترك برس  

18-6-2015

---